El Decreto Ley 5/25, de 25 de marzo (vigente desde el 27/6/2025) estableció en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, un tipo agravado del 20% para determinadas transmisiones de inmuebles con uso residencial.
Con posterioridad, la Resolución 3/2025, de 27 de junio de la Dirección General de Tributos y Juego de la Generalitat y las respuestas dadas por esa misma Dirección General a las consultas formuladas por el Colegio Notarial de Catalunya de fecha 26 de marzo de 2026, han venido a clarificar los supuestos en los que se aplica el tipo agravado de transmisiones patrimoniales.
Estarán sujetas al tipo agravado del 20% de TPO las transmisiones siguientes:
1.- Transmisión de vivienda cuando el adquirente sea gran tenedor (concepto distinto al gran tenedor a “efectos civiles”) y que se concreta en:
- Persona física o jurídica plena propietaria o nuda propietaria de más de 10 inmuebles de uso residencial o con una superficie construida de más de 1.500 m2 destinada a uso residencial en Cataluña, sea o no área tensa.
- Persona física o jurídica plena propietaria o nuda propietaria de 5 o más inmuebles de uso residencial ubicados en alguna de las dos zonas de mercado tensionado, pues se computan por separado.
Para determinar la superficie construida prevalecerá el título inscrito en el Registro de la Propiedad, en su defecto la inscrita en el Catastro y en caso de discrepancia (lo que es muy habitual) será necesario un certificado emitido por un técnico que determine la superficie y sus usos reales.
Excepciones:
- No computan garajes ni trasteros
- En zonas tensas no computan bienes rústicos y
- En zonas no tensas se incluyen los bienes rústicos y urbanos de uso residencial.
- No computan los inmuebles que no hayan obtenido cédula de habitabilidad
- No computan los inmuebles en construcción, ni los pendientes de recibir la licencia de primera ocupación sino reúne las condiciones para su obtención y
- Tampoco computan los apartamentos turísticos (pero sí computan las viviendas turísticas).
Y además el tipo agravado no se aplica cuando una persona física gran tenedora adquiera su vivienda habitual (concepto a determinar según normativa del IRPF).
2.- Transmisión de un edificio entero de viviendas a favor de una sola persona física o jurídica.
Se toma en consideración cada persona o entidad con personalidad jurídica propia de forma independiente y el concepto de edificio entero de viviendas será aquella edificación que contiene dos o más viviendas esté o no dividido en propiedad horizontal y contenga o no otros usos distintos al residencial.
El tipo agravado sólo se aplicará a la superficie del inmueble que tenga uso residencial de vivienda, así como la parte proporcional de los elementos comunes, y no a la parte proporcional del inmueble que está calificada con otros usos distintos al residencial.
Se diferencia según la forma de adquisición:
- Adquisición progresiva de todo el edificio se deberán presentar autoliquidaciones por ITP por cada una de las adquisiciones aplicando la tarifa general progresiva.
- En el momento en que se finalice la adquisición progresiva y se disponga de la totalidad, se deberá regularizar la situación mediante autoliquidación definitiva valorando todo el edificio aplicando la tarifa agravada, y descontando las cuotas ya pagadas con anterioridad.
En conclusión, cada transmisión que se produzca en Cataluña debe ser analizada en detalle para no asumir riesgos y, a su vez, aplicar la fiscalidad más ajustada a cada cliente. Desde PLANA VENTURA GARCÉS podemos asesorarles debidamente y aconsejarles la mejor forma de adquirir sus inmuebles y así evitarles excesos de tributación.
