La Generalitat de Catalunya ha aprobado la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, que establece el nuevo régimen jurídico aplicable al arrendamiento de temporada y al alquiler de habitaciones en Cataluña, con el objetivo de evitar que se utilicen como mecanismo de elusión del régimen propio del arrendamiento de vivienda habitual o permanente.
La nueva regulación, en vigor desde el 1 de enero de 2026, introduce un paquete de reformas con el objetivo de:
- Establecer un nuevo marco jurídico aplicable a los contratos de temporada y de habitaciones en Cataluña;
- Reforzar el control e inspección del mercado del alquiler, con especial atención a arrendamientos temporales y por habitaciones;
- Ampliar supuestos de tanteo y retracto en zonas tensionadas y vincularlos al concepto de gran tenedor; y
- Establecer medidas urbanísticas orientadas a agilizar y digitalizar la documentación y facilitar la vivienda protegida.
1. Arrendamiento de temporada
La nueva regulación añade un nuevo precepto que delimita el concepto de arrendamiento de vivienda permanente, estableciendo que tendrá esta consideración aquel destinado a satisfacer la necesidad de vivienda de la parte arrendataria, con independencia de la duración pactada. A estos efectos, se excluyen de dicha categoría los contratos de arrendamiento destinados a usos recreativos, turísticos o de temporada de vacaciones, ya sea temporada de verano o cualquier otra época del año, precisando la norma que tales usos deben ser expresamente especificados en el contrato de arrendamiento.
A partir de ahora, a los contratos temporales por razones profesionales, laborales, estudios, atención o asistencia médica, situaciones provisionales (a la espera de entrega de vivienda o retorno a residencia habitual) u otros usos análogos no distintos de la satisfacción de necesidad de vivienda, se les aplican determinadas reglas del arrendamiento de vivienda tales como la fianza, las garantías, la renta (determinación/actualización), la elevación por mejoras y la asunción de gastos generales y servicios individuales.
Para esos contratos, deberá hacerse constar expresamente la finalidad de carácter temporal y aportar su acreditación documental, que deberá depositarse junto con la fianza en el Incasòl. Si no consta acreditado un uso distinto en el registro mencionado, se presume finalidad de vivienda permanente o habitual.
Ahora bien, si la finalidad es exclusivamente recreativa, vacacional u ocio, se aplicarán las normas relativas al arrendamiento de uso distinto del de vivienda, debiendo constar la causa, la acreditación de la documentación exigida y el lugar de residencia permanente del arrendatario, que se depositarán junto con la fianza en el Incasòl.
Finalmente, la norma establece que si hay prórroga de contratos de arrendamiento temporal por causas acreditadas pero el arrendatario no acredita expresamente la causa de temporalidad y residencia en otro lugar, el contrato se considera sometido a la legislación de arrendamientos urbanos para vivienda permanente, incluyendo duración mínima legal y prórrogas, computando desde el contrato inicial. Sin embargo, si no se prorroga, pero se firma nuevo contrato con el mismo arrendatario y sobre el mismo inmueble, el nuevo queda sujeto a vivienda permanente, salvo que el arrendador acredite la persistencia de las circunstancias temporales.
2. Arrendamiento de habitaciones
Con esta nueva regulación, se añade un nuevo precepto que define el arrendamiento de habitación como el contrato por el que la parte arrendadora arrienda a la parte arrendataria el uso exclusivo de una habitación, junto con el derecho a utilizar otras estancias o espacios de uso común de la vivienda, a cambio de un precio.
En este nuevo precepto, se fijan dos controles esenciales:
- Se deberán respetar estándares de superficie por persona y umbral máximo de ocupación conforme normativa sectorial y lo que resulte de la cédula de habitabilidad.
- La fragmentación por habitaciones (o contractual) no evita la aplicación de las reglas propias del arrendamiento de vivienda. En zonas tensionadas, la suma de rentas de contratos simultáneos no puede superar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.
3. Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento
Se crea una Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda con funciones de coordinación y control sobre plataformas digitales/portales que difundan oferta de alquiler, y de supervisión del cumplimiento normativo en contratación de arrendamiento de vivienda.
A efectos prácticos, esta medida supone un aumento en el riesgo de detección de prácticas inconsistentes (temporalidad no acreditada, fragmentación por habitaciones para eludir límites de renta, etc.).
4. Registro de Grandes Tenedores de vivienda
Se crea el Registro de grandes tenedores de vivienda, que depende de la Agència de l’Habitatge de Catalunya, estableciendo la obligación de comunicación/inscripción de la condición de gran tenedor, así como del número de viviendas de las que se ostenta titularidad.
5. Tanteo y retracto de la Generalitat de Catalunya
Se añaden supuestos sujetos a tanteo y retracto de la Generalitat, destacando:
- La transmisión de cualquier vivienda situada en zona declarada mercado residencial tensionado que sea propiedad de un gran tenedor persona jurídica inscrito en el Registro correspondiente;
- La adjudicación de viviendas provenientes de subasta administrativa o judicial.
Asimismo, se exceptúan del derecho de tanteo las transmisiones de viviendas de nueva construcción en el plazo de un año desde el otorgamiento de la cédula de habitabilidad.
En PLANA VENTURA GARCÉS estamos a su disposición para analizar y asesorarles en cualquier duda o consulta que pueda suscitar la interpretación de la nueva normativa de arrendamiento de contratos temporales y de habitación, identificando los riesgos contractuales y evitando posibles sanciones futuras derivadas del incumplimiento del nuevo precepto.
