En aquesta època d’incertesa sanitària, laboral i econòmica, suposa més que mai un veritable repte per als propietaris llogar un immoble tractant de garantir el més possible la seguretat d’aquesta operació. No obstant això, les despeses i cures necessàries que comporta conservar un habitatge sense habitar són abundants i arrendar-la pot ser la millor solució.
A continuació, et donarem alguns consells legals que hauria de tenir en compte tot arrendador persona física amb relació als terminis de durada dels contractes d’arrendament i la manera de comunicar-se amb l’inquilí per a finalitzar el lloguer.
1.- Marc normatiu
Si es llogarà un immoble per a ús d’habitatge habitual, s’ha de saber que la normativa que regeix és la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans.
Les parts poden arribar a diferents acords que no estiguin recollits en la Llei, però cal tenir en compte que incloure en els contractes pactes que no siguin clars o que siguin contraris a les normes, en molts casos afavoriran només a la part més vulnerable, perjudicaran la que els hagués inclòs, o es tindran per no posats.
2.- Durada del contracte
La durada dels contractes d’arrendament signats a partir del 6 de març de 2019 podrà ser pactada lliurement per les parts. No obstant això, en cas que la durada pactada fos inferior a cinc anys, arribat el dia del venciment el contracte es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins que aconsegueixi una durada mínima de cinc anys.
És a dir, que sigui com sigui el termini de durada pactat, l’inquilí podrà romandre en l’habitatge si ho desitja, durant el termini mínim de 5 anys, tret que aquest li manifesti a l’arrendador, amb trenta dies d’antelació com a mínim a la data de terminació del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, la seva voluntat de no renovar-lo.
A més, una vegada transcorreguts com a mínim aquests 5 anys, si l’arrendador no li sol·licita a l’inquilí que lliuri l’habitatge amb un preavís mínim de quatre mesos abans que finalitzin els 5 anys, l’inquilí podrà romandre en l’habitatge altres 3 anys més.
És aconsellable pactar expressament en els contractes d’arrendament el temps de durada d’aquests, així com la forma en què han d’efectuar-se les comunicacions entre les parts.
3.- Les comunicacions entre les parts
Existeix llibertat entre les parts per a pactar com han de ser les comunicacions entre inquilí i propietari. És aplicable el recollit en l’article 1.255 del Codi Civil, segons el qual “els contractants poden establir els pactes, clàusules i condicions que tinguin per convenient, sempre que no siguin contraris a les lleis, a la moral ni a l’ordre públic”.
Per tant, aquestes poden ser verbals o per escrit, fins i tot fent ús del correu electrònic. En aquest sentit, assenyala l’article 4.6 de la Llei que “Les parts podran assenyalar una adreça electrònica a l’efecte de realitzar les notificacions previstes en aquesta llei, sempre que es garanteixi l’autenticitat de la comunicació i del seu contingut i quedi constància fefaent de la remissió i recepció íntegres i del moment en què es van fer.”
D’igual manera podran realitzar-se a través de sistemes de missatgeria instantània. En aquest últim cas, la jurisprudència recent també ha acceptat que podran utilitzar-se sempre que es garanteixin d’igual manera aquests aspectes:
– Que el contingut del missatge sigui autèntic, clar i íntegre.
– Que es pugui acreditar qui és el titular del telèfon des del qual s’envia el missatge, així com qui és l’autor d’aquest.
– Que es pugui acreditar qui és el titular del telèfon receptor.
– Que quedi constància fefaent del moment en què es va manar i del moment en què es va rebre aquest missatge.
No obstant això, donada la complexitat i novetat d’aquesta mena de valoracions, que en moltes ocasions requeriran una prova pericial en cas d’haver de fer-les valer davant un jutjat, és recomanable que un cert tipus de comunicacions significatives, com ho és la finalització del lloguer, continuïn realitzant-se mitjançant burofax (que certifiquen no sols la data d’enviament, si no també el contingut del mateix), que doten de major seguretat jurídica davant possibles discrepàncies entre arrendador i arrendatari.
I tot l’anterior, sempre tenint en compte que abans de formalitzar qualsevol mena de contracte, o de tractar de modificar-ho o finalitzar-ho, el millor és acudir abans a un professional perquè pugui assessorar-te sobre el teu cas en concret i no sofrir cap inconvenient. Si tens algun dubte o consulta sobre aquest tema, des de VENTURA GARCÉS estem a la teva disposició per a ajudar-te en tot el que precisis.
