Circular del Departament Mercantil
En el BOE d’avui, 22 d’abril de 2020, publicar el Real Decret-llei 15/2020, pel qual s’adopten mesures urgents per donar suport l’economia i el treball, entre les que figuren les relatives els arrendaments per l’ús diferent de l’habitatge concertats per pimes i autònoms, quan la seva activitat s’hagi vist suspesa o dràsticament reduïda a conseqüència de la declaració de l’estat d’alarma mitjançant el Real Decret 463/2020.
El Real-Decret 15/2020 distingeix entre els arrendaments per ús diferent de l’habitatge subscrits com arrendadors considerats grans propietaris i els firmats amb la resta d’arrendataris que no són grans propietaris.
ARRENDAMENTS AMB GRANS PROPIETARIS
Quan l’arrendador sigui una empresa o entitat pública d’habitatge, o un gran propietari (persona física o jurídica titular de més de 10 immobles urbans – exceptuant pàrquings i trasters-, o una superfície construïda de més de 1500 m2), l’arrendatari que compleixi els requisits podrà sol·licitar, no més tard del 23 de maig de 2020, l’ajornament del pagament de la renda.
L’ajornament previst pel Real Decret-Llei es refereix a les mensualitats corresponents al període de temps de l’estat d’alarma i les seves pròrrogues, i si aquest termini fos insuficient en relació amb l’impacte econòmic provocat per la crisi sanitària, a les mensualitats següents, sense que aquestes puguin superar en cap cas els quatre mesos.
L’ajornament no comportarà, en cap cas, penalitzacions ni meritacions d’interessos i tindrà el seu efecte, un cop sol·licitat, sobre la renda de les següents mensualitats, a través del fraccionament de les quotes corresponents, en un termini de dos anys, comptats des del moment de superació de la situació de crisis mencionada o, en tot cas des de la finalització del termini de quatre mesos posteriors a l’estat d’alarma.
Aquest ajornament haurà de ser acceptat per l’arrendador i s’aplicarà de forma automàtica excepte si s’hagués aconseguit un acord ja entre les parts de moratòria o de reducció de la renda.
ALTRES ARRENDAMENTS
Les persones físiques o jurídiques arrendatàries de contractes d’arrendament per l’ús diferent de l’habitatge quan l’arrendador no sigui un gran propietari, podrà sol·licitar l’arrendador, abans del 23 de maig de 2020, l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda, sempre que no s’hagi acordat prèviament per les parts d’aquest ajornament o un rebaixa.
Les parts podran acordar lliurement disposar de la fiança legal pel pagament total o parcial de les rendes, havent de restituir l’arrendatari el seu import en el termini d’un any des de la celebració de l’acord o en el termini que resti de contracte, en cas que aquell termini fos inferior a l’any.
Encara que no es diu res respecte a la resta de garanties (garantia complementària, dipòsit o aval), s’entén que igualment les parts podran negociar lliurement el que consideren convenient al respecte.
ARRENDATARIS AFECTATS PER LES MESURES ADOPTADES
Les mesures adoptades pel Real Decret-Llei són aplicables a pimes i autònoms que compleixin els següents requisits:
AUTÒNOMS
- El contractes d’arrendament han de fer referència a un immoble afecte a l’activitat econòmica desenvolupada per autònom, quan aquest estigui afiliat i en situació d’alta en la data de la declaració de l’estat d’alarma mitjançant el Real Decret 463/2020, del 14 de març, en el Règim Especial de la Seguretat Social de Treballadors per compte pròpia o autònoms, o en una de les Mutualitats substitutòries, o en el Règim Especial de la Seguretat Social dels Treballadors del Mar.
- L’activitat ha d’haver quedat suspesa pel Real Decret 463/2020 o per ordres delegades per la virtut d’aquesta mateixa.
- Si l’activitat no estat suspesa, s’haurà d’acreditar la reducció de la facturació del mes anterior a la sol·licitud l’arrendador, en almenys, un 75% en relació amb la facturació mitjà mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit l’any anterior.
PIMES
Els requisits exigibles a les pimes són els següents:
- Que no se superin els límits establerts en l’article 257.1 de la Llei de Societats de Capital, és a dir que (a) el total del seu actiu no superi els 4 milions d’euros (b) l’import net de la seva xifra anual de negocis no superi els 8 milions d’euros, i (c) el seu nombre mitjà de treballadors no sigui superior a 50.
- L’activitat ha d’haver quedat suspesa pel Real Decret 463/2020 o per ordres delegades per la virtut d’aquesta.
- Si l’activitat no ha sigut suspesa, s’haurà d’acreditar la reducció de la facturació del mes anterior a la sol·licitud l’arrendador, en almenys, un 75% en relació amb la facturació mitjana, mensual del trimestre al qual pertany aquest mes mencionat l’any anterior.
S’haurà d’analitzar cas per cas i veure les condicions que reuneixen arrendadors i arrendataris per determinar les mesures que li són aplicables en la virtut del Real Decret 15/2020.
