El Govern, en reunió del Consell de Ministres de 22/02/2022, va aprovar l’ampliació de les mesures de protecció impulsades en els últims Reials Decrets Llei sobre desnonaments, entre elles, la suspensió dels desnonaments i llançaments d’habitatge habitual per a persones vulnerables fins al 30 de setembre de 2022
Mitjançant Reial Decret-Llei 2/2022, de 22 de febrer, es procedeix de nou a la modificació del Reial Decret-Llei 11/2020, de 31 de març de 2022 (que ja va ser reformat abans pels Reials Decrets-Lleis 37/2020, de 22 de desembre, 1/2021, de 19 gener, 2/2021, de 26 de gener, 8/2021, de 4 de maig, 16/2021, de 3 d’agost, i 21/2021, de 26 d’octubre).
En virtut d’aquesta nova reforma s’amplia el termini de suspensió dels desnonaments i llançaments, quedant aquesta vegada sense prorrogar-se la durada dels contractes d’arrendament, ni permetent-se la sol·licitud de reducció o moratòria en el pagament de les mensualitats de renda.
L’esmentada pròrroga de suspensió tindrà lloc fins al 30 de setembre de 2022 per a aquelles persones físiques vulnerables que s’enfrontin a procediments de desnonament del seu habitatge habitual. S’inclouen també els afectats per procediments de llançament del seu habitatge habitual que no es derivin de contractes d’arrendament, quan existeixin persones dependents, víctimes de violència sobre la dona o menors d’edat a càrrec.
A continuació, resumirem els punts més importants a tenir en compte en relació a l’última modificació legislada, en relació als procediments derivats de contractes d’arrendament d’habitatge subjectes a la Llei d’Arrendaments Urbans 29/94 (això és, els signats amb posterioritat a l’1 de gener de 1995):
- Un cop presentada la demanda de desnonament per l’actora, el demandat que es consideri en situació econòmica vulnerable sense alternativa habitacional, pot demanar l’obertura d’un incident extraordinari de suspensió del desnonament o llançament. Ha d’acreditar aquesta situació mitjançant l’aportació dels documents previstos a l’article 6.1 del Reial Decret Llei 11/2020:
a) En cas de situació legal d’atur, mitjançant certificat expedit per l’entitat gestora de les prestacions, en el qual figuri la quantia mensual percebuda en concepte de prestacions o subsidis per desocupació.
b) En cas de cessament d’activitat dels treballadors per compte propi, mitjançant certificat expedit per l’Agència Estatal de l’Administració Tributària o l’òrgan competent de la Comunitat Autònoma, si s’escau, sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat.
c) Nombre de persones que habiten a l’habitatge habitual:
i. Llibre de família o document acreditatiu de parella de fet.
ii. Certificat d’empadronament relatiu a les persones empadronades a l’habitatge, amb referència al moment de la presentació dels documents acreditatius i als sis mesos anteriors.
iii. Declaració de discapacitat, de dependència o d’incapacitat permanent per realitzar una activitat laboral.
d) Titularitat dels béns: nota simple del servei d’índexs del Registre de la Propietat de tots els membres de la unitat familiar.
e) Declaració responsable del deutor o deutors relativa al compliment dels requisits exigits per considerar-se sense recursos econòmics suficients segons aquest Reial Decret Llei.
I sempre que es compleixin els requisits definitoris de situació de vulnerabilitat a aquests efectes, definits en la forma recollida en l’article 5 de l’assenyalat Reial Decret-Llei 11/2020.
2. En vista de la sol·licitud i documentació presentada, el Jutge donarà trasllat a l’actora per tal que al·legue el que al seu dret convingui quant a la vulnerabilitat invocada pel demandat, o fins i tot a la seua pròpia.
Després d’això s’acordarà lliurar ofici als Serveis Socials perquè informin de la situació actual de la/es part/s que hi hagués/n al·legat tal vulnerabilitat, donant trasllat a ambdues del/s Informe/s emès/os.
Una vegada presentades les al·legacions per les parts en relació a l’informat per Serveis Socials, el Jutge, en vista de tot l’actuat, haurà d’acordar accedir o no a la vulnerabilitat. En cas d’entendre que no s’ha acreditat la situació de vulnerabilitat per l’arrendatari, o que hagués de prevaler la situació de vulnerabilitat de l’arrendador (en el seu cas), s’acordarà la continuació del procediment; però si considera que s’ha acreditat la vulnerabilitat per part del demandat, acordarà la suspensió del procediment (i suspensió per tant del llançament) fins al 30 de setembre de 2022. Aquesta resolució s’adoptarà mitjançant Interlocutòria, recurrible en reposició en 5 dies, i sense efectes suspensius.
Durant el temps de suspensió, l’Administració Pública competent en matèria d’Habitatge de la Comunitat Autònoma, haurà d’adoptar les mesures indicades en l’Informe de Serveis Socials o altres que consideri adequades per satisfer la necessitat habitacional de la persona en situació de vulnerabilitat que garanteixin el seu accés a un habitatge digne, de manera que el demandat retorni la possessió de l’habitatge arrendat dins del termini de suspensió.
3. Si l’Administració Pública competent facilita al demandat un habitatge abans del 30 de setembre de 2022, o si aquest la contractés pel seu compte, el Jutjat, en el termini de tres dies des que conegui aquesta circumstància, haurà d’acordar l’aixecament de la suspensió del procediment mitjançant Decret, quedant represa així la seva tramitació. Si no retornés la possessió voluntàriament, es procediria a fixar nova data de llançament i, si s’escau, seguiria el seu curs quant a les quantitats reclamades. Si s’hagués retornat la possessió, continuaria el plet, si s’escau, quant a l’esmentat deute.
4. En el cas que l’Administració Pública competent no hagués facilitat un habitatge digne a l’arrendatari, o aquest no hagués retornat la possessió abans del 30 de setembre de 2022, la suspensió del procediment s’aixecarà automàticament i seguirà el seu curs normal.
Quant al dret de Compensació a arrendadors i propietaris, el Reial Decret-Llei 2/2022, de 22 de febrer, en la seva disposició final tercera modifica el Reial Decret-Llei 37/2020, de 22 de desembre, ampliant així el termini perquè l’arrendador o propietari pugui accedir la compensació davant la suspensió del desnonament/llançament, quedant ara obert fins al 31 d’octubre de 2022. Els requisits i procediment a seguir són els següents, després d’aquesta darrera reforma:
-
- Per als casos en què sí que es faciliti un habitatge digne a l’arrendatari dins del termini de 3 mesos des de la data d’emissió de l’Informe de Serveis Socials que va requerir el Jutjat, l’arrendatari no tindria dret a cap compensació per la suspensió del procediment.
- Si l’Administració Pública competent no facilita un habitatge digne a l’arrendatari abans que es compleixin aquests tres mesos des de la data d’emissió de l’Informe de Serveis Socials, l’arrendador podrà reclamar a aquesta Administració competent una compensació que assolirà la renda (i despeses corrents que hagi assumit l’arrendador que competien a l’arrendatari per contracte) deixada de percebre, però no la contractual, sinó el valor mitjà que correspondria a un lloguer d’habitatge en l’entorn en què es trobi l’immoble, determinat a partir dels índexs de referència del preu del lloguer d’habitatge o altres referències objectives representatives del mercat d’ arrendament, sempre que aquest valor mitjà no sigui superior a la renda pactada en el contracte, ja que en aquest cas el valor seria el d’aquella.
Per exemple, si la renda acordada fossin 800 €/mes, i el valor mitjà 1000 €/mes, es tindria dret a rebre per compensació 800 €/mes; i, si la renda acordada fossin 800 €/mes, i el valor mitjà 500 €/mes, es tindria dret a rebre per compensació 500 €/mes.
Sota aquests paràmetres, la compensació es pot sol·licitar a l’Administració competent a partir de l’aixecament de la suspensió del procediment (per la causa que sigui), i fins al 31 d’octubre de 2022.
Així mateix, es pot demanar per compensar les rendes (i despeses referides) que s’haurien d’haver percebut dins del període comprès entre la data en la qual el Jutge va dictar la interlocutòria per la qual es va acordar la suspensió del procediment, i la data de l’aixecament d’aquesta (ja sigui l’automàtica que operarà el 30 de setembre de 2022, o la del Decret del Jutjat en aquest sentit si l’arrendatari ha tingut accés a habitatge alternatiu abans).
El procediment per acollir-se a aquesta sol·licitud es conté a l’article 3 del Reial Decret Llei 401/2021, de 8 de juny, modificat també pel Reial Decret Llei 2/2022, de 22 de febrer. S’ha de sol·licitar per l’arrendatari davant l’Administració competent en matèria d’habitatge de la seva Comunitat Autònoma, mitjançant una «exposició raonada i justificada de la compensació que consideri procedent sobre la base dels criteris indicats anteriorment». No s’indica com es considerarà suficientment justificat el dret a la compensació, però entenem que s’ha d’acreditar quin és el valor mitjà del lloguer en l’entorn, així com aportar còpia de l’actuat fins al moment en el procediment judicial. El termini per resoldre i notificar la resolució de l’expedient a l’interessat serà de tres mesos, ampliable a tres mesos més d’ofici per part de l’òrgan competent. Vençuts aquests sense recaure resolució expressa, s’entendrà estimada la sol·licitud per silenci administratiu.
Abans de formalitzar qualsevol tipus de reclamació sobre aquests extrems, el millor és acudir prèviament a un professional perquè pugui assessorar-te sobre el teu cas en concret. Si tens algun dubte o consulta sobre això, des de VENTURA GARCÉS estem a la teva disposició per ajudar-te en tot el que necessitis.
